2017年7月17日，广州市人民政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》通知，提出将“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共权益，保障租购同权。”这是中国大陆首次出现以政府文件形式提出保障“租购同权”。“租购同权”开始进入社会公众的视野。 

　　随后，住房城乡建设部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。住房城乡建设部还会同有关部门选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。此外，北京、无锡、郑州和济南等多个城市也出台了相应措施，支持拥有经租赁登记备案的承租人在一定条件下可进行落户、子女就近入学以及享受其他公共服务等。

　　在不到两个月的时间里，从国家层面到地方政府，一系列有关租赁政策的相继出台，显示中国正在大力推动、扶持住房租赁产业的发展。而“租购同权”作为租赁政策的重要内容，引起了社会公众的普遍关注。
 

　　子女上学容易了吗 

　　国家发改委房地产研究中心主任刘琳认为，“租购同权”是建立租购并举的住房制度当中的关键内容，应该大力推广。“因为实现租购并举的住房制度的关键是租赁权和产权方能够享受同等的公共服务”。

　　对于租房者，最大的一个权利就是子女享受教育的权利。从广州出台的政策上来看，需要各个地方政府根据自身的情况来进行细化。在广州，能享受“租购同权”的，指的是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。”也就是说，并不是赶在入学登记之前，突击在优质学校门口租个房，就能跟买了房的同权。

　　这一政策的下半句是，“符合上述条件，且其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校就读”。也就是说，享受“租购同权”的是广州市的无房户，并不是普惠制的。

　　刘琳指出，“像广州，对于几类人群租赁住房就可以享受子女入学，都有详细的规定，将来在推广‘租购同权’政策时，各地应该制定更有针对性的政策来执行。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，广州的租房新政归纳了过去一些政策并把它系统化。以前租房也是可以就近入学的，比如北京学区房比较集中的西城区，租房可以入学，租房和就近入学一直是个标准。目前北京的非京籍家庭子女，在义务教育阶段也能入学;在一些优质学校附近，外地户籍的租房者只要符合租房年限条件，其子女也是可以进入优质学校学习。

　　但是，如果想通过租房的方式来获取上“名校”的机会，恐怕是不太可能。业内人士分析，通过“租购同权”政策上“名校”难度其实很大。在重点学校的学区内，租购同权体现在都可以申请学位，但是优先级别上肯定还是房户合一是第一顺位。在广州中心城区的一些学校，学位本来就非常紧张，有房有户口的群体都不一定能上，而这次的政策并没有提及以后在学位紧张的学区里租购是否也在同一顺位内。

　　同样的，在北京如果要享受“租购同权”也需要满足一定的条件。8月17日，北京市发布“租房新政”征求意见稿。意见稿明确，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

　　对于承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

　　北京市住房保障专家组相关专家指出，租房上学并不意味着就可以上“名校”，只是说可以在区内调配，这里是“区”，而不是“学区”。另外还要看学区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各区政府制定。

　　而梳理各地已经发布的“租购同权”相关政策可以发现，对承租人的子女教育、落户等赋权都需要满足一定的条件。因此，对于“租购同权”更为重要的宏观意义应当是租房市场规范化。业内人士认为，相关政策如此密集出台，释放出中国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。

　　房租会涨吗 

　　房租会涨吗?这是“租购同权”推出后，社会公众关注的又一敏感问题。

　　刘琳认为，租金理论上会有上涨的压力，但是不会很大，对租金的影响有限。发展“租购同权”应该会对租金的上涨有一定的促进作用，尤其是名校周围的房屋租金。但是能够上涨多少，还是要看这种租赁的市场需求增加多少。从各地出台的政策看，普遍对承租人的赋权有一定条件的限制。比如在当地的居住时间，缴纳社保年限等。通过这些条件的限制之后，市场需求可以受到一定程度的控制。

　　财经评论家叶檀表示，普通房子的房租是和消费密切联系的，因为租房的人不是投资者，因此房租通常和一个城市的财富、工资水平密切相关。比如说某个城市的平均工资是5000元，租房需要6000元，这是不现实的，所以房租受到工资、当地经济发展水平和工薪层财富水平抑制。房租是一种大众消费品。

　　对房地产市场来说，由于租金跟着消费的价格跑，不像房产是跟着投资的价格跑，如果租金价格上升，那它和房价之间的价格比例就会降低，房地产相对来说也会比较健康，不会出现太大的泡沫。

　　市场供给的增加也会对房租的上涨有一定的抑制作用。北京、上海和杭州等热点城市已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，有的地块的自持期限高达70年。作为住房租赁试点城市之一，郑州近日发文提出，将新组建或在现有国有投融资平台的基础上组建国有或混合所有制住房租赁平台，切实推进建立租购并举的住房制度。

　　此外，一批企业加紧布局长租公寓市场，如魔方公寓、YOU+公寓等。不少房地产企业已开始探索“开发-租赁”模式，如万科、龙湖等企业的长租公寓合同可以半年，一年一签，最长可以达10年以上。这在一定程度上解决了租房族对房东中途终止合约的忧虑。

　　但是学区房却是例外。叶檀指出，“租购同权”理论上对抑制房价有一定的作用，但是并不会起到根本的作用。因为学区房是面向教育的，以前为了上好学校必须买学区房，现在租学区房也可以了，那也就意味着学区房的租金会大幅提升。如果租金提升到一定的程度，有些人觉得还不如买房，那说不定他就又去买房了。

　　现在的核心是教育资源的稀缺性没有改变。教育资源的稀缺反映在价格上，以前体现在房地产的学区房房价上，现在会同样体现在学区房租金上。学区房的房租和普通“消费品”性质房屋的房租不一样，在这种情况下，学区房的房价不会下跌，租金反而会上升。

　　中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁表示，学区房的存在说明了两个问题，一是优质资源稀缺，二是存在着充足的支撑学区房房价上涨的高收入群体。无论学区房政策如何变换，都满足不了高收入人口的需求，因此，房价和租赁价格将来还会呈现上涨的态势。现在让租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇，结果很可能是：房屋账面价值没有上涨，但租赁价格急剧上升，只是资源置换的形式变成了房租。

　　“租购同权”有待完善 

　　从各地出台的租房新政看，都加大提升了对承租人的服务保障，而当前的“租购同权”是以有条件的赋权为主要内容，要实现真正的“租购同权”还有很长的路要走。

　　不可否认的是，除了教育、户籍外，医疗、就业、养老等市民化权利几乎都是与住房产权紧密捆绑，以至于买房成了享有市民化权利的唯一途径。

　　住建部有关负责人不久前表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

　　住房“租购同权”的改革，需要立法、政策文件的护航，更需要有具体行动的改革魄力。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，要实现“租购并举”，同权、平权的概念是最关键的。这需要国家和地方政策真正剥离附着于房子、房价之上的各种资源，赋予租房人享有和买房人同等的在这个城市生活、享受当地公共服务的权利。

　　当前，中国住房制度改革的指导思想是贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”，而目标是让老百姓“住有所居”。在一个十几亿人口的大国，通过买房来实现人人“住有所居”，显然不现实。唯有实行“租购并举”，才能逐步实现，这在全世界任何一个国家和地区都是如此。

　　尽管“租购同权”制度还有待完善，但我们需要看到中国住房制度改革已经迈出了关键一步。它一方面是避免更多人沦为“房奴”，让租房居住和买房居住一样有尊严、有幸福感;另一方面，当租房为社会公众所普遍接受时，相当于给房地产市场的旺盛需求降温降火，有利于政府更好地调控房价，最终有利于房地产市场的健康发展。

　　相信随着试点城市对“租购同权”政策的不断总结和后续配套政策的臻于至善，最终将探索出保障“租购同权”真正落地的有益示范。